O INSTITUTO DA USUCAPIÃO E SUAS ESPÉCIES

Trata-se a usucapião de modo originário de aquisição da propriedade pelo tempo de posse. Este instituto também denominado como “prescrição aquisitiva”.

Numa visão bem resumida do instituto poder-se-ia dizer que é, a usucapião, a autorização à aquisição da propriedade pela manutenção da posse por um período de tempo, transformando “um fato (a posse) em (propriedade)”[1].

Segundo o disposto no artigo 1.244 do Código Civil: estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

Neste diapasão, não é possível a prescrição aquisitiva entre cônjuges enquanto durar o casamento e entre descendentes e ascendentes, durante o exercício do poder familiar. Assim como não se verifica em face dos absolutamente incapazes, conforme disposto nos arts. 3º e 198 do CC.

A usucapião, nos dizeres de Silvio Rodrigues[2]:

 [...] dá premio a quem ocupa a terra, pondo-a a produzir. É verdade que o verdadeiro proprietário perdeu seu domínio, contra sua vontade. Mas, não é injusta a solução legal, porque o prejudicado concorre com sua desídia para a consumação de seu prejuízo. Em rigor, já vimos, o direito de é conferido ao homem para ser usado de acordo com o interesse social e, evidentemente, não o usa dessa maneira quem deixa sua terra ao abandono por longos anos.

Existem várias espécies de usucapião, variando quanto aos seus requisitos à aquisição da propriedade pelo decurso do tempo.

            Usucapião Extraordinário:

Conforme as lições de Scavone Júnior[3], é denominado extraordinário na medida em que, para a sua verificação, é dispensado o justo título e a boa-fé. De modo que sendo a posse violenta ou clandestina em sua origem, ao cessarem é possível a verificação do instituto.

Outrossim, pode-se dizer, de forma resumida, que são requisitos deste modo de “prescrição aquisitiva”: i) a posse mansa, pacífica, ininterrupta  e não precária; ii) por mais de 15 anos (10 anos quando utilizado para moradia habitual, ou para realização de obras ou serviços de caráter produtivo); iii) ânimo de dono; e, iv) o imóvel possa ser usucapido (qualquer imóvel particular, urbano ou rural).

       Usucapião Ordinário

Possui os mesmos requisitos que anterior, porém com acréscimo do justo título e da boa-fé.  Nesta modalidade de usucapião, o lapso temporal à aquisição da propriedade é de 10 anos reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC.

       Usucapião Constitucional ou Especial Rural:

São requisitos para esta modalidade: i) objeto hábil (imóvel rural particular de até 50 hectares); ii) posse mansa e pacífica; iii) lapso temporal quinquenal; e, iv) animus domini especial ( aqui se inclui a necessidade do possuidor, ou sua família, tornar a propriedade produtiva, em homenagem a função social da propriedade).

       Usucapião Constitucional ou Especial Urbana:

São requisitos para esta modalidade: i) objeto hábil (imóvel particular urbano que não ultrapasse 250 m²); ii) posse mansa e pacífica; iii) lapso temporal quinquenal; e, iv) animus domini especial ( deve residir no imóvel e não pode ser proprietário de imóvel urbano ou rural, e nem já ter usucapido, anteriormente, de forma especial).

      Usucapião Coletivo:

Novamente das lições de Scavone Júnior[4]:

“[...] mesmo que a área suplante duzentos e cinquenta metros quadrados, desde que ocupada por população de baixa renda, pode ser usucapida em cinco anos, desde que os possuidores não sejam proprietários de outros imóveis, rurais ou urbanos, formando-se, a partir daí, um condomínio especial e indivisível”.

E ainda:

“Na hipótese de algum possuidor ser proprietário, não será possível o usucapião coletivo, fato esse que afetará irremediavelmente o direito dos demais”.

São requisitos para esta modalidade: i) objeto hábil (imóvel particular urbano não importando que ultrapasse os 250 m²); ii) posse mansa e pacífica, por diversos possuidores; iii) lapso temporal quinquenal; e, iv) animus domini especial ( devem residir no imóvel, sem que nenhum dos que pretendem adquirir o imóvel tenha outro imóvel, urbano ou rural).

  Usucapião por Abandono do Lar:

Art. 1.240-A do C.C. Aquele que exercer, por 2(dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dividia com ex-conjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o parasua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Evidencia-se desta forma que são os requisitos a usucapião por abandono do Lar: i) a posse mansa, pacífica, por mais de dois anos do abandono do lar;  ii) o imóvel a ser usucapido  deve ser utilizado para a moradia do cônjuge abandonado, e não pode ultrapassar 250 m²; iii) animus domini especial ( agir como único proprietário face aquele que abandonou o lar conjugal); iv) não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural, nem já ter se beneficiado deste instituto anteriormente.

Por fim, cumpre dizer que trata-se de ação judicial trabalhosa, sendo imprescindível, ao seu pleno sucesso, uma atuação especializada. Pelo que existindo dúvidas sobre a possibilidade ou não da verificação da usucapião, em qualquer das suas modalidades, impar se faz a assistência de um advogado especializado.

---

[1] SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio, Direito Imobiliário – Teoria a Prática – 6ª Ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2013, p.891.

[2] RODRIGUES, Silvio, Direito Civil – Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 5, p. 114.

[3] SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio, Direito Imobiliário – Teoria a Prática – 6ª Ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2013, p.893.

[4] Op. cit. p. 903.

*evite plágio,  indique a fonte*
RODRIGUES, B.L.S., O INSTITUTO DA USUCAPIÃO E SUAS ESPÉCIES, visto em brunolsrodrigues@blogspot.com, acessado em ____________